Да живея под наем или да тегля кредит?

Все повече от кредитните консултанти констатират отлив на желаещите да се обвържат дългосрочно с банка и да теглят ипотечен заем. Почти всеки трети кандидат за кредит се отказва, след като се е информирал за условията на финансовата институция, отчитат повечето от кредитните консултанти и инспектори. Резултатът е, че все повече от потенциалните новодомци отлагат плановете си да придобият имот и се ориентират към наемането на жилище.

Причините за подобна тенденция са поне няколко. Първата и най-съществената са сериозно затегнатите и доста усложнени условия, предоставяни от страна на банките. Ако допреди няколко месеца, преди да се разрази с пълна сила финансовата криза по света, банките в България се състезаваха коя да се прояви като по-щедра към кредитоискателите, то в началото на есента ситуацията се преобърна на 180 градуса.

Не става дума просто за завишение на лихвените нива по ипотечните заеми, а за сериозно затягане на изискванията към потенциалните клиенти. Като се започне от нивата на доходите, при това вече задължително доказани. Мине се през размера на собственото участие при покупката, който вече е желателно да бъде поне 40% от стойността на имота. И се стигне до месечния доход, който остава в съответното домакинство, след погасяване на вноската към банката. Наблюденията на едно от кредитните дружества „КредитЦентър" показват, че през изтеклия месец не е отпуснат нито един заем на клиенти с доход около 750 лв. или по-малко. Нещо повече - над 1/2 от одобрените за кредит са били

с месечен доход над 2500 лв.

Освен лихвите, през последните няколко месеца сериозно се завишиха и изискванията за свободните пари, които остават в домакинството, след приспадането на месечната вноска.

Доскоро част от финансовите институции бяха склонни да приемат 70-80 лв. остатък за член на семейство, а сега прагът, под който не е желателно да се пада, е поне 120-140 лв. Нещо повече, както банкерите, така и кредитните консултанти препоръчват клиентите да не прехвърлят повече от 40% от месечните си доходи за погасяване на задължения като обслужване на ипотечни или потребителски заеми, лизинг, кредитни карти и др.

Ако допреди няколко месеца заеми се даваха и на хора с доходи - 200-500 лв. например, сега това е химера. В практиката вече почти няма и кредити, които да се отпускат на лица, без доказани доходи. Преди това подобни решения се прилагаха безпроблемно, като обикновено утежнението идваше от размера на лихвата, която надхвърляше тази по ипотечните кредити с доказани доходи.

Другата специфика е, че финансовите институции вече сериозно се бавят с проучването на клиентите. Понякога от подаването на книжата до получаването на отговора може да мине месец и повече. Причината е, че кредитното досие и обслужването дори на стари дългове се следи под лупа. Изследва се също и състоянието на фирмата, в която работите. И дори при най-малките съмнения за несигурност или вероятни съкращения в сектора - заемът обикновено се отказва.

Процентът на финансиране също се понижи доста. Ако допреди няколко месеца банките бяха склонни да финансират до 100% от стойността на имота (понякога чрез т. нар. мостово кредитиране и добавяне на вид потребителски заем към ипотечния), то сега се отпускат най-много 80%. При това подобна практика има главно в столицата, като в повечето случаи се дават не повече от 60-70 на сто от парите, за които е оценено жилището. За по-старите и неатрактивни жилища финансирането е още по-ниско.

Тези причини стоят в основата на преориентирането към наемния пазар

на жилищни имоти. „Оскъпеният кредитен ресурс доведе до отлив на хората, които пристъпват към покупка на жилище. Това, което беше предвидено да се случва като продажба на жилища, сега се случва като отдаване под наем", каза Красимир Ангелов, регионален директор в компания за недвижими имоти.

Само през октомври са регистрирани с 12% повече сделки, сключени за наемане на жилища. Заради завишеното търсене на повече апартаменти под наем, от началото на годината досега месечните нива са се завишили между 8 и 15 на сто от началото на годината. Доколко ръстът нагоре ще продължи, не е особено ясно, тъй като не бива да се забравя, че през последните няколко години, особено в по-големите градове на страната, на пазара излязоха доста жилищни площи. Тоест по чисто конкурентни правила цените не би трябвало да се качват твърде много нагоре.

Към днешна дата е доста трудно да се прецени с колко ще поскъпват кредитите и с колко ще се повишават наемните нива, които дълго време изоставаха на фона на летящите нагоре нива при покупко-продажбите. Няма еднозначен отговор и на това коя от двете алтернативи е по-изгодна.

„Кандидат-новодомецът трябва да погледне целия набор от пазарни показатели, които да му помогнат да вземе правилното решение - къде работи, в коя сфера, очаква ли се тя да бъде затруднена през следващата година, как ще се развиват неговите доходи, какви собствени средства има", коментира председателят на Асоциацията на кредитните консултанти Тихомир Тошев.

Примерите от практиката

показват, че дори при договорен кредит част от клиентите се отказват. В една от кредитните агенции са имали следния случай. Клиент, искащ да придобие апартамент за 70 000 евро и който банката се съгласява да кредитира с 50 000 евро, абдикира от покупката. Причината е, че при тегленото на заема месечната му вноска би била 400-500 евро - от една страна. От друга - човекът успява да си намери под наем аналогичен апартамент в същия квартал при месечен наем от 350 евро, който дори е обзаведен.

„Излиза, че хората, които нямат ресурса от 20 000 евро например, събрани за самоучастие при покупката, предпочитат да живеят под наем, да заделят суми по възможностите им настрани и при едни по-добри времена да се ориентират към покупка", коментират кредитни инспектори. Те съветват при разлика между двете алтернативи (наем или заем) от порядъка на 50-100 евро, потребителите да се спрат на по-ниския за тях разход.
Обемите падат

Пазарът на ипотечни кредити в страната започна все по-сериозно да усеща негативните влияния на световната финансова криза. Новите изисквания отразяват пряко текущата икономическа ситуация - по-високо ниво на риск както за инвеститорите, така и за крайните потребители. През последния месец на пазара се появиха редица анализатори и чухме от крайно оптимистични до изключително песимистични прогнози.

В момента пазарът се наглася към новите изисквания, което неизбежно ще доведе до намаляване на обмемите през следващите месеци. Най-общо новите условия са свързани с повишаване на лихвените нива между 0.5% и 2% и намаляване на процента финансиране на сделките. Той вече рядко надвишава 80% от цената на закупувания имот, а средните показатели се движат между 60 и 80%.

Очакванията са до края на годината правилата за отпускане на кредити да стават по-тежки с оглед на световните финансови проблеми, а по същата причина и стойността им - лихвените нива и таксите по обслужване, да нарасне. Това са процеси, с които потребителите свикнаха, и влиянието им върху пазара няма да има първоначалния емоционално-негативен ефект.
Не е време за ипотечни кредити

Съветите на консултантите са в момента да не се пристъпва към тегленето на ипотечен кредит, ако разходите по него надхвърлят 40% от гарантирания приход на домакинството. Стъпката трябва да се прави след внимателен анализ на финансовия бюджет на домакинството, като се имат предвид всички допълнителни разходи, които могат да възникнат при текущата ситуация, която не предполага поевтиняване в краткосрочен план.

За да си подсигурят спокойствие при тегленето на ипотечни кредити, клиентите трябва да се съветват с финансови експерти или да потърсят допълнителни съвети от банковите си експерти, както и да имат достатъчно собствени средства, най-често от 30 до 50% от стойността на имота и да имат дългосрочни стабилни доходи.

Тези, които вече са изтеглили кредити, не бива да спират да плащат вноските си по тях, ако изпитват затруднения. Най-доброто решение е да потърсят съвет от независим експерт или от консултантите в банката, за да се намерят най-добрите възможности за излизане от ситуацията.

източник: money.bg